Manuál pro majitele: jak bez problému pronajmout byt

05.05.2023

Máte investiční byt, který chcete zhodnotit? Nájemní bydlení je na vzestupu a vypadá to, že by vám zájemci měli doslova sami klepat na dveře. Otázkou za milion ale zůstává, jak vybrat spolehlivého nájemce, ochránit svůj majetek a pronajmout za slušnou cenu? Poradíme vám, na co si dát pozor, než pustíte váš byt na realitní trh a předáte klíče.

1) Rozmyslete si, na koho cílíte

Krokem, na který řada majitelů zapomíná, je uvažovat o svém ideálním nájemci. Větší byty jsou vhodné pro rodiny s dětmi nebo pro studentské spolubydlení. Menší dostupnější byty zase cílí na mladší páry nebo jednotlivce. Vyplatí se vědět, koho do svého bytu hledáte, ovlivní to nastavení ceny a případné (ne)vybavení bytu. Zatímco studenti ocení funkčně zařízený pronájem rovnou k nastěhování bez nutnosti investice, rodiny hledající dlouhodobé bydlení si rádi upraví interiér podle svého vkusu. Hlavně u sdílených pronájmů s větší fluktuací plánujte místo nábytku z ranku „rodinné stříbro“ spíše levnější spotřební design, u kterého snesete větší opotřebení a případné rychlé nahrazení.

2) Připravte byt a zdokumentujte jeho stav

Od stav bytu se odvíjí, o jakou výši nájmu si můžete říci a jaké zájemce přilákáte. Vyplatí se investovat alespoň do základních úprav, díky kterým bude váš prostor vypadat čistě a upraveně. Výmalba pokojů, dobře udržovatelné podlahy, nebo nová sanita vás budou stát nižší desítky tisíc, ale vrátí se vám ve vyšším nájemném. Nezapomeňte pečlivě zdokumentovat, v jakém stavu byt předáváte. Zaznamenejte počet kusů nábytku a vybavení i elektroniky. Informace včetně fotografií bývají součástí buď nájemní smlouvy nebo předávacího protokolu. Nezapomeňte na stav měřidel. Nechte udělat revizi elektrických a plynových spotřebičů, popř. kotle, a mějte doklady o této kontrole připravené nájemníkovi k nahlédnutí. Pokud pronajímáte přes realitního makléře, nic nezatajujte a informujte o všech případných vadách, které byt má.

3) Správná prezentace a inzerce je klíčová

Trh se velmi profesionalizoval, takže atraktivní fotografie a podrobné popisky jsou dnes již nezbytností. S těmi vám může pomoci přímo makléř. M&M Reality nabízí také služby videoprohlídek, které urychlí nalezení vhodného nájemce. Při jednání přes realitku se navíc vyhnete vyčerpávající telefonické a e-mailové komunikaci s desítkami zájemců. Nebude vás to ani nic stát - v Čechách platí provizi za zprostředkování pronájmu včetně běžných marketingových aktivit nájemce.

4) Nastavení ceny rozhoduje o kvalitě nabídek

Jak určit tržní cenu nájemného? Z realitních portálů si můžete na základě podobné dispozice a lokality sami udělat jednoduchý průzkum, jak se nájmy pohybují. Cenu dále ovlivňuje technický stav nemovitosti (před nebo po rekonstrukci), vybavení nábytkem a spotřebiči (pračka, myčka, sušička), parkovací místo nebo patro. U výše záloh na služby můžete vycházet z evidenčního listu. Stanovuje se nejen podle velikosti bytu ale také počtu osob, které budou byt obývat.

„Nespadněte do pasti příliš nízkého nájemného. Místo očekávaného efektu rychlé transakce přilákáte spíše neplatiče a zájemce s problematickou platební morálkou,“ upozorňuje Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality. „S nastavením nájemného vám rádi pomůžeme individuálně. Vycházíme nejen z cenových map, které máme k dispozici, ale umíme zhodnotit, jak se skutečný stav vašeho bytu a aktuální situace na trhu propíše do optimální ceny,“ dodává Martina.

Na důležitosti získává pečlivé prověření zájemců. Vyžádejte si potvrzení o zaměstnání, doporučení od předchozího pronajímatele, případně výpis z bankovního registru a Centrálního registru dlužníků ČR.

5) Nájemní smlouva je jako ochranný štít

Dobře napsaná nájemní smlouva vám ušetří spoustu starostí a peněz. Nestahujte generické vzory z internetu, které jsou často neaktuální a nepřesné. Pokud se chcete do pronájmu pustit sami a nevyužít realitku, smlouvu by vždy měl prohlédnout právník. Jedině tak se vyhnete potížím.

„V M&M reality máme tým právníků, s nimiž makléři smlouvy konzultují. Dobře sepsaná smlouva vás ochrání jako štít před nepoctivci a naplno ošetří vaše práva zejména ve chvíli, když nastanou problémy,“ vysvětluje Jan Martina.

Doporučená ustanovení, která byste si měli ve smlouvě pohlídat:

• Dobu trvání na dobu určitou, nejčastěji na 1 rok.
• Výši nájemného, způsob a termín splatnosti (obvykle na konci měsíce dopředu na další období).
• Výši a způsob úhrady kauce (obvykle 2 měsíční nájmy). 
• Definici výše záloh + na koho budou psány smlouvy na energie.
• Inflační doložku, tj. ustanovení pravidelného zvýšení nájemného o výši inflace.
• Pojištění odpovědnosti nájemce a pojištění domácnosti jako doplněk k vašemu pojištění nemovitosti.
• Maximální počet osob (přiměřených velikosti bytu), které zde budou pobývat.
• Četnost kontrolních návštěv bytu (obvykle 2x ročně).

Články